| | |  | Национальный проект по жилью будет сорван, если строители будут рассчитывать на традиционные подходы
Многие крупные строительные фирмы находятся сегодня в предвкушении больших денег, которые должны пролиться «золотым дождём» на рынок из национального проекта «Доступное жильё». Поскольку ни подорожание стройматериалов, ни проблемы с землеотводом, как уже ясно аналитикам, не были действительными причинами скачка цен на жильё весной этого года, всё чаще звучит гипотеза о связи этого необоснованного роста с инвестиционными ожиданиями некоторых игроков рынка.
Как потерять кучу денег
Между тем действительная ситуация на строительном рынке далека от идиллии. Чем больше жителей областной столицы переезжает в дома повышенной комфортности (кое-где в рекламе всё ещё называющихся «элитными», что совершенно девальвировало термин), тем больше покупательское разочарование из-за несоответствия цены и качества. Постоянный рост цен, с одной стороны, казалось бы, оживил ипотеку, но с другой стороны не позволяет ей стать по-настоящему удобным и отшлифованным инструментом, доступным многим, — люди берут деньги на невыгодных условиях только потому, что ждать — ещё хуже. На самом деле это не развивает рынок, а создаёт предпосылки его будущего кризиса.
С производственной стороны рынок также не готов осваивать грядущий инвестиционный поток. Технологии массового возведения социального жилья, доступного широким слоям населения, с ценой покупки не выше 20 тыс. рублей за метр, реального присутствия на рынке не выказывают. Застройщики ориентированы на совершенно другие цены. Делу могла бы помочь государственная программа, которая рассматривала бы производственный аспект национального проекта по доступному жилью — с проработанными вопросами экономичного проектирования, недорогих стройматериалов и дешёвых землеотводов с сетями. Но такой программы не существует.
Рынок делового (офисного и производственного) строительства переживает те же, быть может, лишь более завуалированные проблемы. По-прежнему остро стоит вопрос качества работ и квалификации строителей, что не спасают даже современные материалы и технологии строительства. Участники рынка прекрасно знают, профессионалы какой южной республики возводили здания в центре Екатеринбурга, выдаваемые их застройщиками за вершину качества и пик современных технологий. Эта информация постепенно становится достоянием и покупателей.
Вкладывать в отрасль, находящуюся в таком состоянии, и рынок, находящийся на таком уровне развития, по-настоящему серьёзные деньги было бы верхом безумия. Сначала должен быть изменён рынок, и, похоже, государство намерено предпринять некоторые действия на этот счёт уже в 2006 году. Надеюсь, этой теме ещё предстоит стать предметом горячей профессиональной дискуссии на страницах «Стройкомплекса Среднего Урала».
Где искать выход
Одним из главных структурных изменений, позволяющим перейти к строительству массово доступного жилья в промышленных масштабах, является, как ни странно, качественный технологический рывок и в возведении, и в эксплуатации зданий. Только такой подход действительно позволит взять под прозрачный контроль две ключевые цифры — стоимость строительства квадратного метра и стоимость эксплуатации квадратного метра в жилом или деловом здании.
До сих пор при использовании термина «умный дом» на память приходит обычно фантастический особняк главы Microsoft Билла Гейтса за 40 млн. долл., небоскрёбы в Сингапуре и Куала-Лумпуре, отели в Дубаи и ещё несколько всемирно известных сооружений. Даже в Екатеринбурге к этой категории смело и не вполне оправданно пытаются относить три здания, при этом бытует устойчивый миф о том, что «умный дом» — это и вершина технологий, и вершина цен. Да к тому же и достаточно дорогая в обслуживании игрушка.
Это глубокое заблуждение. Технология «умных домов» (этот термин используется на рынке жилья) или «интеллектуальных зданий» (этот термин относится к деловому строительству) как раз появилась с целью существенного удешевления эксплуатации зданий (в связи с постоянно дорожающими энергоресурсами) при весьма незначительном повышении стоимости их строительства. И это не просто цель — давно существуют соответствующие этой цели технологии, технические решения и оборудование. Подсчитано, к примеру, что при грамотном проектировании «интеллектуализация» здания добавляет к стоимости метра лишь 3-5 $. Кроме того, на нашем уральском рынке появились уже и специалисты соответствующей квалификации, часть которых — это наша производственно-коммерческая фирма «Партнёр-Экспресс».
Итак, технологии, материалы и специалисты для рынка готовы, но рынком востребуются слабо. Вялый интерес к таким проектам сегодня в Екатеринбурге проявляется лишь у десятков хорошо зарабатывающих частников, а на рынке делового строительства — лишь в тех немногих случаях, когда заказчик, строитель и управляющая компания — это комплекс аффилированных организаций. Почему? Потому что предложение скудно, и накрученные в цене квадратные метры, возведённые известно кем и известно как, у застройщиков разбирают и так. А что будет происходить с этим зданием через год, три и десять — застройщика не касается.
Как заставить деньги национального проекта работать
Мы считаем неизбежным и весьма необходимым появление (возможно, в рамках национального проекта) в каждом крупном муниципалитете нескольких компаний, которые могли бы стать такой системой управления массовым строительством доступного жилья. Они выполняли бы одновременно функции и заказчика, и управляющей компании, принимающей и эксплуатирующей построенный объект, аккумулировали бы средства населения для строительства, но — и в этом принципиальное отличие от существующих долевых схем! — были бы заинтересованы в контроле обеих ключевых цифр. Именно такие компании с неизбежностью были бы заинтересованы в массовом внедрении интеллектуальных технологий управления зданиями (и только тогда такие технологии начнут, наконец, применяться по назначению — т.е. для удешевления владения жильём или офисом).
Компании-застройщики, работающие с такими заказчиками, могли бы иметь определённые рыночные преференции, предусматриваемые национальным проектом, — но только в том случае, если их показатели строительства по стоимости, качеству и срокам вписывались бы в требуемые параметры. Муниципалитеты и население перестали бы терять колоссальные деньги в бездонном колодце вечно латающего дыры ЖКХ, а качественный рывок в уровне предложений на рынке делового строительства стал бы, наконец, соответствовать уровню города, пытающемся стать одним из узлов мировой транспортной и коммуникационной системы.
Немногие из вольготно чувствующих себя ныне на рынке застройщиков задумываются о том, что развитие города и области сейчас сильно сдерживается тем, что по-настоящему серьёзным деловым структурам, реализующим проекты на уровне мировой экономики, сегодня в Екатеринбурге попросту некуда приходить. Нет инфраструктуры, требуемой для такого бизнеса, негде открывать представительства, некуда сажать сотрудников, пока застройщики предлагают лишь дорогие и низкотехнологичные квадратные метры.
|
 |
|
 |
 29.08.2011
27.07.2011
07.07.2011
|
 |
|
 |
| |
Полезные статьи
Все опросы
